Tikinti təşkilatları yalnız evlər təhvil verildikdən sonra aldıqları mənzillərə görə payçılardan pul ala biləcəklər. İyulun 1-də dəyişikliklər federal qanun“İştirak haqqında ortaq tikinti...". Onda əsas dəyişiklik eskrou hesablarının görünüşüdür. Banklar mənzillərin satışından əldə olunan pulları tikinti başa çatana qədər saxlamaq üçün istifadə edəcəklər. Və konkret ev layihəsi üçün inşaatçılara faizli kreditlər verirlər.

Beləliklə, mənzilin alıcısı yeni binada mənzil almaq üçün inşaatçı ilə müqavilə bağlayır.

"Bu müqavilə Rosreestr-də qeydiyyata alınacaq" deyə Tikinti Kompleksi Reytinq Agentliyinin baş direktoru Nikolay Alekseenko izah etdi: "Bu vəziyyətdə vəsaitlər tərtibatçıya getməyəcək, ancaq xüsusi hesaba yerləşdiriləcək Bank."

Tərtibatçı onları yalnız tikinti başa çatdıqdan sonra alacaq. Beləliklə, səhmdarların vəsaitləri mənimsənilməkdən qorunacaq. Gözlənilir ki, yeni maliyyə modelinə keçidlə tərtibatçılar tikintiyə öz vəsaitlərini daha çox yatıracaqlar. Onların minimum həcmi yeni qanunla müəyyən edilir. Tərtibatçılardan tikinti başlamazdan əvvəl öz vəsaitlərinin 10 faizini ehtiyatda saxlamaları tələb olunur. Bu, artıq həyata keçirilən layihələrin həyata keçirilməsindən əldə edilən gəlir ola bilər.

Tərtibatçı biznesə nə qədər çox öz vəsaiti yatırsa, o qədər az bank kreditinə ehtiyacı olacaq. Onun mənzilləri nə qədər ucuz və buna görə də daha rəqabətli olsa, bazarda olacaq.

Bu, Rusiyada paylı tikintidən imtina edildikdən sonra əsas maliyyə mənbəyinə çevriləcək borc pullardır.

Tikinti zamanı pul vəsaitlərinin başqa məqsədlərə yönəldilməsinin qarşısını almaq üçün mənzil tikintisi ilə bağlı olmayan layihələrə qadağa qoyulub, layihələrə icbari bank dəstəyi tətbiq edilib, tikinti aparan tərəfindən vəsaitlərin xərclənməsinə nəzarət gücləndirilib.

İyulun 1-dən bütün tərtibatçılar dərhal əmanət hesablarına keçməyəcəklər. IN məcburi Bu mexanizm 2019-cu il iyulun 1-dən sonra ilk pay sahibi ilə paylı tikintidə iştirak müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınacağı obyektlər üçün tətbiq edilir.

RQ ekspertləri tərəfindən qanunvericiliyin tətbiqi xüsusiyyətləri "Hüquqi məsləhət" bölməsində. Onlara suallarınızı verə bilərsiniz

Metriumun idarəedici partnyoru Mariya Litinetskaya deyir: "Emanət hesabları yaxın gələcəkdə çox nadir olaraq qalacaq". Bundan əlavə, səbəbiylə böyük miqdar Artıq bazara çıxarılan layihələrdə alıcılar ən azı daha iki il ərzində eskrou hesablarından istifadə etmədən almaq olar mənzil tapa biləcəklər, NDV Group-un rəhbəri Aleksandr Xrustalev deyir.

Başqa bir şey odur ki, alıcı üçün əmanət hesabı bu gün qüvvədə olan ümumi tikinti prosedurundan daha sərfəlidir. Bazar iştirakçıları deyirlər ki, yeni maliyyə sxemi alıcılara tikilməkdə olan mənzillərlə daşınmaz əmlak bazarında aparılan əməliyyatlarda görünməmiş təhlükəsizliyə zəmanət verir. Əslində, yaranan vəziyyətdən asılı olaraq işə salınan bir neçə sığorta mexanizmi bir anda təqdim olunur.

"Bankın problemləri varsa, məsələn, lisenziyanın ləğvi, DİA səhmdarlara 10 milyon rubla qədər pulun geri qaytarılmasına zəmanət verir" dedi Nikolay Alekseenko "Əgər inşaatçı tikintini başa çatdıra bilməsə, alıcıya pul qaytarılacaq ya da bank layihəni tamamlayacaq yeni tərtibatçını akkreditasiya edəcək”.

Dəyişikliklər təkcə pulun geri qaytarılmasına zəmanət verməyəcək, həm də prosesi sürətləndirəcək. İlin sonuna qədər tərtibatçılar üçün iflas proseduru ilə bağlı dəyişikliklər edilə bilər.

"Obyektin tamamlanması üçün geri çəkilməsi proseduru sürətləndiriləcək", - Aleksandr Xrustalev qeyd edir. İndi iflas bir neçə il davam edə bilər, insanlar pullarını almırlar, yarımçıq qalan layihələr başa çatdırılmaq üçün yeni tikinti təşkilatlarına verilmir. Xrustalev hesab edir ki, yeni mexanizm üç-beş ay ərzində vəsaitlərin qaytarılmasını və ya evlərin yeni tikinti təşkilatlarına verilməsini təmin edə bilər.

Bundan əlavə, Dövlət Duması tikintidə "qazan" prinsipindən uzaqlaşmağa imkan verəcək düzəlişlər qəbul etdi. Bu, uzunmüddətli tikinti layihələrinin yaranmasının əsas səbəblərindən biridir və tikinti təşkilatları tərəfindən vəsaitlərin sui-istifadəsinin qarşısını alacaq, bu da onların maliyyə sabitliyi. “Bir tikinti icazəsi - bir şirkət” norması da dəyişdirilib. Satılan obyektlər eyni layihənin bir hissəsidirsə, indi tərtibatçılar bir neçə tikinti icazəsindən istifadə edə bilərlər.

Andrey Komissarov, Komissarovun rəhbəri və tərəfdaşlar":

İndi tərtibatçılara birbaşa səhmdarlardan vəsait cəlb etmək qadağan ediləcək və banklar tikilməkdə olan layihələri maliyyələşdirəcəklər. 2017-ci il dekabrın 21-də Baş nazir Dmitri Medvedev dövlət başçısı Vladimirin tapşırığı ilə Tikinti Nazirliyi, Maliyyə Nazirliyi, AHML və Rusiya Bankı tərəfindən birgə hazırlanmış ümumi mənzil tikintisindən layihə maliyyələşdirilməsinə keçid üçün yol xəritəsini təsdiqləyib. Putin. Tədbirlər proqramının 2021-ci ilə qədər həyata keçirilməsi planlaşdırılır.

Hökumət rəsmiləri yeniliyi aldadılmış səhmdarların problemini nəhayət həll etmək zərurəti ilə izah edirlər: 214 saylı Federal Qanuna əsasən tərtibatçılar üçün tələblərin sərtləşdirilməsinə baxmayaraq, tikilməkdə olan layihələr "dondurulmaqda" davam edir və investorların vəsaitləri başqa məqsədlər üçün istifadə olunur. Baş Prokurorluğun paylı tikinti sahəsində qanun pozuntuları ilə bağlı statistikası məyusedicidir: 2016-cı ildən 2017-ci ilə qədər qeydə alınmış cinayətlərin sayı 20% artıb: 511-dən 634 presedentə.

Dəyişikliklərin mahiyyəti nədir?

Tərtibatçının vətəndaşlardan “pulsuz” vəsait cəlb etdiyi ortaq tikintidən fərqli olaraq, layihənin maliyyələşdirilməsi bank kreditlərinin verilməsini nəzərdə tutur. "İnkişafçı-alıcı" sxemində ara keçid görünəcək - hesablara qoyulmuş pulları toplayacaq, maliyyə axınlarını idarə edəcək və obyektin tikintisi başa çatana qədər tərtibatçının fəaliyyətinə nəzarət edəcək bir bank.

Alıcının riskləri maliyyə qurumuna ötürülür. Tikinti müddətləri buraxılarsa və ya inşaatçı müflis olarsa, yatırılan pul investora qaytarılacaq və əmlak daha etibarlı inkişaf etdiriciyə verilə bilər.

Səhmdarların pullarını əmanət hesablarına yerləşdirmək imkanı 1 iyul 2017-ci il tarixindən etibarən tərtibatçılara verilmişdir (maddələr 15.4-15.5 No 214-FZ). 3 il ərzində tərtibatçının seçimi olacaq - yeni maliyyələşdirmə metodundan istifadə etmək və ya səhmlərdə iştirak müqavilələri bağlamaq. 2021-ci ildən sonra şərtin məcburi olacağı gözlənilir - səhmdarlar inşaatçıya birbaşa ödəniş etməyəcək, layihə istifadəyə verilənə qədər vəsait banklar tərəfindən yerləşdiriləcək və tikinti tikintinin şəxsi vəsaiti hesabına aparılacaq. şirkətlər və banklardan alınan pullar, o cümlədən məqsədli kreditlər üçün.

Tikinti Nazirliyinin planı mərhələli şəkildə - bir neçə mərhələdə həyata keçiriləcək. 2018-ci ildə layihələrin maliyyələşdirilməsi mexanizmlərinin tətbiqini tənzimləməyə yönəlmiş qanun və qaydaların hazırlanması nəzərdə tutulur. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı və əmanətlərin sığortalanması haqqında qanuna dəyişiklik ediləcək şəxslər, iflas qanunu və vergi kodu, qaydalar Mərkəzi Bank. Birincisi, yenilik könüllü proqram iştirakçıları üzərində “sınaqdan keçiriləcək” və plana uyğun olaraq paylı tikinti islahatı və ya onun faktiki layihə maliyyələşdirilməsi ilə əvəzlənməsi üçün “qaytarılmayan nöqtə” 2019-cu il iyulun 1-i olacaq.

Dəyişikliklər bazar iştirakçılarına necə təsir edəcək?

Ortaq tikinti sahəsində qarşıdan gələn islahat bazar iştirakçılarını həyəcanlandırdı. Yalnız tərtibatçılar yeniliklərə şübhə ilə yanaşmırlar, yanmış investorlar burada da tələlərin olacağından qorxurlar. İctimai əhval-ruhiyyəni müəyyən etmək üçün RİA Real Estate saytında anonim sorğu keçirilib. Seçicilərin yalnız beşdə biri paylı tikinti qadağasını tam dəstəkləyir, məlumat verənlərin 50%-i qətiyyətlidir, digər 24%-i isə mənzil qiymətlərində mümkün sıçrayışdan narahatdır.

Tərtibatçılar məktəbəqədər təhsil haqqında qanuna artıq tətbiq edilmiş sərtləşdirici dəyişikliklər silsiləsi fonunda radikal innovasiyanın mənasını başa düşməyə bilərlər. Son illərdə. Həqiqətən, 2017-ci il iyulun 1-dən etibarən tərtibatçılar üçün tələblər sərtləşdi: bir sıra hallarda tərtibatçı artıq səhmdarlardan pul qəbul edə bilmir. Xüsusilə, vicdansız tərtibatçıların reyestrində olduqda, ləğv və ya müflisləşmə prosesindədirsə və aktivlərin balans dəyərinin 25% -dən çox vergi və rüsumlar üzrə borcları varsa. Ölçüsü əhəmiyyətli dərəcədə artdı nizamnamə kapitalı tikinti həcmindən asılı olaraq 10.000 rubldan on milyonlara qədər. Tərtibatçıların Vahid Reyestri və paylı tikinti iştirakçılarının hüquqlarının müdafiəsi üçün xüsusi fond yaranıb. Mövcud şəraitdə inşaatçılar səhmdarların faizsiz investisiyalarından məhrum olarsa, bazarda yalnız əvvəllər səhmdarlar qarşısında öhdəliklərini sədaqətlə yerinə yetirmiş böyük maliyyə cəhətdən sabit tikinti təşkilatları qalacaq. Mərkəzi Bank kiçik və orta şirkətlərə uzunmüddətli kreditlər üzrə məqbul dərəcələr təklif edərsə, məsələn, 5-6% civarında bazarda qalmaq şansı verə bilər.

Alıcıları narahat edən əsas məsələ yeni tikililərdə mənzillərin bahalaşmasıdır. Daşınmaz əmlakın birgə tikintisinə qadağanın nəticəsi, qazıntı mərhələsində son bazar dəyərindən 20-30% ucuz mənzil almaq mümkün olduqda, əvvəlcədən satın alma üstünlüyünün itirilməsi olacaqdır. Bundan əlavə, tərtibatçılar yeni maliyyələşdirmə proseduru ilə bağlı xərcləri, o cümlədən mənzil qiymətində olan xərcləri alıcının çiyninə köçürməyə məcbur olacaqlar. Digər tərəfdən, banklar bütün riskləri daşıyırlar, alıcı isə heç bir risk etmir.

Kredit təşkilatları yalnız yeni qaydalardan faydalanır - kreditləşmə həcmlərinin artması səbəbindən.

Ola bilsin ki, tikinti təşkilatlarının kütləvi iflasının və mənzil qiymətlərinin artmasının qarşısını almaq üçün qanunverici xarici təcrübəyə diqqət yetirəcək və tikinti işləri başa çatdıqdan sonra inşaatçıların əmanət hesablarından hissə-hissə pul almaq imkanını təmin edəcək. tikinti işləri, kredit üzrə faizlər isə obyekt istifadəyə verildikdən sonra ödəniləcək.

Ortaq tikintiyə sərmayə qoymaq istəyən alıcı islahatdan əvvəl tələssə, yaxşı olar. Qanunun geriyə qüvvəsi olmadığı üçün artıq payda iştirak müqaviləsi imzalayanlara dəyişikliklər heç bir şəkildə təsir etməyəcək.

Səhv mətni olan fraqmenti seçin və Ctrl+Enter düymələrini basın

Uzun müddətdir ki, ortaq iştirak müqaviləsi əsasında mənzillərin alınması pula qənaət etmək və mənzil almaq üçün demək olar ki, yeganə yol idi. münasib qiymət. Tikintidə ortaq iştirak sxemi sayəsində inşaatçılar bazarı mənzillə doyura bildilər və bir çox insanlar məktəbəqədər evlərin köməyi ilə mənzil problemini həll etdilər. Bundan başqa, dövlət qeydiyyatı DDU mənzillərin təkrar satışının mümkünlüyünü istisna edib. Bəs niyə Rusiya mənzil tikintisi və satışı qaydalarını dəyişməyə qərar verdi? Hakimiyyət izah edir: pay bölgüsü sxeminin nəticəsi təkcə yeni mənzillər deyil, həm də tikintisi başa çatmamış yaşayış kompleksləri və müflis şirkətlər olub.

Əgər siz tikintinin ilkin mərhələsində ev alsanız, heç kim evin göstərilən müddət ərzində təhvil veriləcəyinə zəmanət verə bilməz. Ortaq tikinti formalaşmasına şərait yaratmışdır maliyyə piramidaları, bu, bəzi tərtibatçıların iflasına və aldadılmış səhmdarların ortaya çıxmasına səbəb oldu.

Paylı tikinti islahatı, əslində, artıq başlayıb. Bu yaxınlarda Rusiya Prezidenti Vladimir Putin televiziya tamaşaçıları ilə birbaşa əlaqə zamanı 2019-cu ilin iyul ayından etibarən ev alıcıları ilə yeni DDU-ların bağlanmayacağını açıqladı. 214-FZ-yə düzəlişlər edildi, bəzi düzəlişlər 2018-ci il yanvarın 1-dən qüvvədədir: məsələn, bir inkişaf etdiricinin iflası üçün yeni qaydalar tətbiq edildi, tikinti şirkətindən məlumat şəffaflığı tələb olunur, bütün məlumatlar tərtibatçı Vahid Mənzil Tikinti Sisteminə daxil edilməlidir. Amma 2018-ci ildə paylı tikinti haqqında qanuna əsas düzəlişlər iyulun 1-dən qüvvəyə minəcək. Bəs ev alanlar üçün nə dəyişəcək? Tikintidə paylı iştirak haqqında qanunu ləğv etmək olarmı? Hər şeyi ətraflı izah edəcəyik.

Paylı tikinti haqqında qanuna 2018-ci il iyulun 1-dən qüvvəyə minən yeni dəyişikliklər. 1 iyul 2018-ci il tarixindən paylı tikinti

Qanunvericilikdə edilən dəyişikliklər səhmdarların hüquqlarının qorunmasına yönəlib, ona görə də tərtibatçılar üçün tələblər xeyli sərtləşib. 1 iyul 2018-ci il tarixindən qüvvəyə minən 214-FZ-yə əsas dəyişiklikləri sadalayırıq:

1. Tikilməkdə olan mənzillərin alıcılarına zəmanətlər Səhmdarların Müdafiəsi Fondu tərəfindən təmin ediləcək. İnşaatçı DDU çərçivəsində aldığı hər bir mənzilin dəyərinin 1,2%-ni fonda köçürməlidir. Tərtibatçı pul köçürməsə, müqavilə qeydə alınmayacaq.

2. Evin tikintisinə başlamazdan əvvəl tikinti şirkəti onun maliyyə ödəmə qabiliyyətini təsdiq etməlidir. Buna nail olmaq üçün yeni qanunda nəzərdə tutulub ki, inşaatçının kreditlərdən əlavə tikinti üçün öz vəsaiti də olmalıdır. Paylı tikintinin yeni qaydalarına əsasən, şirkətin öz vəsaiti ümumi tikinti xərclərinin ən azı 10%-ni təşkil edir. Tikinti şirkətinin kredit və borclar üzrə borcu olmamalıdır.

3. Ortaq tikinti haqqında Federal Qanunda edilən dəyişikliklərə əsasən, geliştiricinin mülkiyyət və ya icarə hüquqları olmalıdır torpaq sahəsi, burada yaşayış kompleksinin tikintisi nəzərdə tutulur.

4. Yeni qanun hər bir əmlakın inkişaf etdiricisi üçün ayrıca tikinti icazəsi tələb olunur (prinsipə görə: bir inkişaf etdirici - bir tikinti icazəsi). Bundan əlavə, tərtibatçıya hər hansı digər fəaliyyətlə (tikintidən başqa) məşğul olmaq qadağandır.

5. Tərtibatçının peşəkarlığına olan tələblər daha da sərtləşir: tikinti şirkətinin uğurlu layihələr (ən azı 10 000 kvadratmetr) təcrübəsi olmalıdır.

6. İnşaatçılar ilkin ödənişlər üçün mənzil dəyərinin 30%-dən çoxunu istifadə edə bilməyəcəklər.

7. Dəyişikliklər tikintinin layihə maliyyələşdirilməsini nəzərdə tutur. Bu o deməkdir ki, tikinti şirkətləri öz layihələrinə müvəkkil bankları cəlb etməlidirlər. Yəni, paylı maliyyələşmədə inşaatçı və ev alandan başqa, dövlət tərəfindən akkreditasiya olunmuş banklar da iştirak edəcək. Birincisi, tərtibatçı bankdan məqsədli kredit götürə biləcək. İkincisi, mənzil üçün alıcıdan alınan pul bankdakı xüsusi hesabda (eskrov hesabında) saxlanılacaq. Bu əmanətlər dondurulacaq və inşaatçı onları yalnız mənzil tikintisi başa çatdıqdan sonra ala biləcək.

2018-ci ildə ortaq tikinti ləğv ediləcəkmi?

Yeni binada mənzil almağı planlaşdırırsınızsa, yəqin ki, sual sizi narahat edir: DDU bu il ləğv ediləcəkmi? Sizi əmin etməyə tələsirik - səhmlərdə iştirak müqavilələri səhm bazarından dərhal yox olmayacaq.

“Bütün məktəbəqədər təhsilə tamamilə qadağa qoyulmasından söhbət getmir söhbət var"," CBRE tərəfdaşlar şəbəkəsinin üzvü olan Metriumun idarəedici tərəfdaşı Maria Litinetskaya izah edir. “İlk müqaviləsi 2018-ci il iyulun 1-dək bağlanan layihələr köhnə qaydalar üzrə həyata keçirilməyə davam edəcək”.

2018-ci ildə tikintidə ortaq iştirakın planlaşdırılan ləğvi ona gətirib çıxardı ki, ilin əvvəlindən inşaatçılar fəal şəkildə tikinti icazələri alırlar. "Köhnə qaydalara uyğun olaraq həyata keçiriləcək layihələrin tədarükü bir müddət kifayət edəcək ki, yeni qaydalara keçid nisbətən rahat olsun" dedi Level Group-un baş direktoru Kirill İqnaxin (Level Amurskaya yaşayış kompleksinin tərtibatçısı ). Rəsmi məlumatlara görə, 2018-ci ilin birinci rübündə Moskvada 560 tikinti icazəsi verilib. ümumi sahə, ərazi demək olar ki, 3,8 milyon kvadratmetrdir.

Paylı tikintidən layihənin maliyyələşdirilməsinə keçid necə baş verəcək?

Artıq ortaq tikintiyə alternativ var. Rusiya Federasiyası Prezidentinin sözlərinə görə, 2019-cu il iyulun 1-dən baş verməli olan paylı tikinti ləğv edildikdən sonra daşınmaz əmlak bazarı layihənin maliyyələşdirilməsinə keçəcək. Gələcəkdə tikilməkdə olan mənzillərin satışı üçün eskrou hesablarından istifadə ediləcəyi gözlənilir. Doldurulmadan qaçınmaq yaxın gələcəkdə başlayacaq. Tərtibatçılar 30 iyun 2018-ci il tarixinədək köhnə qaydalara uyğun işləyirlər. Lakin 1 iyul 2018-ci il tarixindən etibarən onlar əmanət hesabı sxemindən istifadə etməyə başlaya bilərlər. “Atlant” Şirkətlər Qrupunun baş direktoru Roman Lyabixov deyir ki, bu halda alıcılar vəsaitlərini birbaşa inşaatçıya deyil, yaşayış kompleksinin tikintisini maliyyələşdirən banka köçürəcəklər. Tikinti zamanı bu vəsaitlər bank hesabında saxlanılır və açarları səhmdarlara təhvil verdikdən sonra tərtibatçıya verilir. Tərtibatçının müflis olması halında, səhmdarlar qoyduqları pulu geri alırlar.

2018-ci ildən Rusiyada paylı tikinti haqqında yeni qanun. 2018-ci il iyulun 1-dən sonra DDU müqavilələri bağlamağı dayandıracaqlarmı?

214 saylı Federal Qanuna edilən dəyişikliklərin qüvvəyə minməsindən əvvəl tikinti icazəsi almış layihələr yeni qaydalara tabe deyil. Beləliklə, inşaatçının köhnə sxemə uyğun olaraq tikintisini təsdiq edə bildiyi yaşayış kompleksində ortaq iştirak müqaviləsi əsasında bir mənzil almaq niyyətindəsinizsə, DDU çərçivəsində satınalma baş verəcəkdir. Bu cür layihələrdə DDU-ları yalnız 07/01/2018-ci ildən sonra deyil, həm də daha sonra, o cümlədən 2019-cu ildə bağlamaq mümkün olacaq. DDU ilə bağlı dəyişikliklər yalnız yeni yaşayış komplekslərinə təsir edəcək. Yaşayış kompleksində DDU altında mənzillər 1 iyul 2018-ci il tarixindən əvvəl satılmağa başlamışsa, belə bir layihədə satış bu sxemə uyğun olaraq davam etdiriləcəkdir.

“Prezidentin bəyanatından bir neçə ay əvvəl hökumət tərəfindən qəbul edilmiş yol xəritəsində 2019-cu il iyulun 1-dən sonra yeni sazişlərin bağlanmasına qadağa qoyulub”, - Mariya Litinetskaya izah edir. Ekspertin sözlərinə görə, tərtibatçıların hələ təxminən 3-4 ili var. Birincisi, gələn il ərzində tərtibatçılar DDU çərçivəsində satış qadağasına məruz qalmayacaq yeni layihələri satışa çıxara bilərlər. İkincisi, yaxın bir neçə il ərzində onlar yeni layihələrin satışlarının necə getdiyini müşahidə edə, həmçinin özlərinin “sınaq” kiçik layihələrini həyata keçirə biləcəklər. Buna görə də, kapital iştirakı ilə tikintidən layihənin maliyyələşdirilməsinə keçid hələ də hamar və qəfil olmayacaq və DDU-nun ləğvi tədricən baş verəcək.

2018-ci ildən Rusiyada paylı tikinti haqqında yeni qanun. Məktəbəqədər təhsil əvəzinə nə baş verəcək?

Səhmlərdə iştirak müqavilələrini əvəz etmək üçün hansı müqavilələr hazırlanır? Sezar Group-un kommersiya direktoru Olqa Barabanova qeyd edir: “Birinci mərhələdə DDU praktikasından tamamilə imtinadan söhbət getmir, alıcının nöqteyi-nəzərindən daşınmaz əmlakın əldə edilməsi prosesi 2018-ci il iyulun 1-də dəyişməyəcək; . Ortaq tikinti praktikasından uzaqlaşmağın uzunmüddətli perspektivinə gəlincə, indiyə qədər sənaye iştirakçılarının həll yollarından daha çox ziddiyyətləri və sualları var. Bu gün islahatın konkret mexanizmlər səviyyəsində necə dəqiq həyata keçiriləcəyi ilə bağlı “yol xəritəsi” açıqlanıb – bu hələ həllini gözləyən vəzifədir”.

Çox güman ki, mənzil alqı-satqısı üçün istifadə edilən müqavilənin forması dəyişəcək, çünki əməliyyatda mənzilin sahibi və alıcısına əlavə olaraq bank da iştirak edəcək. Müqavilə, ən azı, üçtərəfli olacaq və bəlkə də artıq DDU deyil, başqa bir şey adlandırılacaq.

Ortaq tikinti qadağası nə ilə nəticələnəcək?

Təbii ki, bütün istehlakçıları ən çox maraqlandıran suallar ortaq mülkiyyətin ləğvini nə ilə təhdid edir, şərikli iştirakla tikintidən layihənin maliyyələşdirilməsinə keçidin hansı nəticələrə gətirib çıxaracağı və ən əsası ləğvdən sonra mənzillərin bahalaşacağı suallarıdır. ortaq tikinti? Tekta Group-un baş direktoru Roman Sychev (Mayakovski yaşayış kompleksinin inkişaf etdiricisi) hesab edir ki, qiymət artımı çox əhəmiyyətli ola bilər - təxminən 20%. "İçərisində yeni sistem ilkin mənzil bazarının tənzimlənməsi aşağıdakı iştirakçıların zənciridir: səhmdarlar, bank, inşaatçı, tənzimləyicilər. Əgər tikinti kredit cəlb etməklə maliyyələşdirilirsə, o zaman layihənin xərcləri mütləq artacaq. Buna ilk növbədə bankların layihədə iştirakı ilə bağlı əlavə xərclər səbəb olacaq. Belə xərclərə məqsədli kredit üzrə faizlər və ona xidmət xərcləri, bank nəzarəti və tikinti layihələrinə nəzarət xərcləri daxildir. Mümkündür ki, kreditin dəyərinə əmanət hesablarına xidmət xərcləri də daxil olsun ki, onları belə bir hesaba pul yatırmağa borclu olan alıcıya keçməsin. Bütün bu amillər birlikdə götürüldükdə son məhsulun maya dəyərinə təsir edəcək”, - ekspert izah edir.

Belə ki, şərikli tikintiyə qoyulan qadağanın nəticəsi yeni mənzillərin qiymətlərində artım olacaq. Alıcılar yeni tikililərdə mənzillərin bahalaşacağına hazırlaşmalıdırlar.

2018-ci ildən Rusiyada paylı tikinti haqqında yeni qanun. Nəticə

Birgə tikinti dərhal və ya bir gecədə qadağan edilməyəcək;

DDU altında olan mənzillər, Federal Qanun-214-ə düzəlişlər qüvvəyə minməzdən əvvəl tikinti icazəsi aldıqları yaşayış komplekslərində satılmağa davam edəcəklər.

Yaşayış kompleksindəki mənzillər 2018-ci il iyulun 1-dən əvvəl DDU-ya uyğun olaraq satılmağa başlamışsa, belə bir layihədə satışlar bu sxemə uyğun olaraq davam etdiriləcəkdir.

Paylı tikinti ləğv edildikdən sonra, çox güman ki, mənzillər bahalaşacaq, ekspertlər yeni tikililərdə qiymətlərin 20%-ə qədər artacağını proqnozlaşdırırlar;

material2018-ci ildən Rusiyada paylı tikinti haqqında yeni qanun

M16-Real Estate şirkətinin mütəxəssisləri Rusiyada paylı tikintinin ləğvi ilə bağlı ətraflı material hazırlayıblar.

2018-ci il iyulun 1-dən qanunvericilikdə və bazarda hansı dəyişikliklərin baş verəcəyini, səhmdarların vəsaitlərini istifadə etməkdən imtinanın hansı nəticələrə səbəb olacağını və Rusiyada paylı tikintinin nə vaxt qadağan ediləcəyini sizə xəbər veririk.

Rusiyada paylı tikintinin ləğvi

Hal-hazırda, bütün mənzillərin təxminən 80% -i ortaq iştirak əsasında satılır, bu da öz növbəsində 214-FZ ilə tənzimlənir. vay, qanunvericilik tənzimlənməsi bir vaxtlar böyük ümidlər bəsləyən sfera çox da bəhrə vermədi. Və 2017-ci ilin sonuna olan məlumata görə, ölkədə rəsmi olaraq dələduzluqla tanınan səhmdarların sayı 86 min nəfər təşkil edib.

Rəsmi olaraq tanınan aldadılmış səhmdarların sayı 86 mindir, qeyri-rəsmi olaraq ölkədə tərtibatçıların hərəkətlərindən zərər çəkən təxminən 2 milyon insan var.

Görünən odur ki, tikinti şirkətlərinin əməllərindən zərər çəkən payçıların problemi kəskindir və onun həlli hökumətdən qəti və sərt tədbirlər tələb edir. Doldurmanı ləğv etmək üçün məhz bu tədbir görülməlidir.

Ortaq tikinti əvəzinə nə olacaq?

Əslində, tərtibatçılara öz işləri üçün səhmdar vətəndaşlardan vəsait cəlb etmək qadağan ediləcək. Bunun əvəzinə şirkətlər ya öz vəsaitləri ilə dolanmalı olacaqlar (bu, yalnız dövlət şirkətləri üçün realdır) və ya kredit götürməli olacaqlar. Artıq vəziyyət banklarla razılaşdırılıb və işlənib.

Eyni zamanda, vətəndaşlar tikintisi başa çatmamış mənzil almaq hüququnu özündə saxlayır. Yalnız indi ödənilmiş vəsaitlər xüsusi eskrou hesablarında saxlanacaq, tərtibatçılar bu hesablara yalnız ev təhvil verildikdən sonra daxil ola biləcəklər.

Tərtibatçı öz öhdəliklərini yerinə yetirmirsə, alıcılar xoşbəxtlikdən vəsaitlərini geri qaytarırlar, lakin əmanət hesablarında qalaraq səbirlə gözləyin;

Yeri gəlmişkən, hökumət bir neçə ildən sonra tikintisi başa çatmamış mənzillərin satışının prinsipcə qadağan olunacağını istisna etmir. Ancaq bu, hələ heç bir yerdə qanuni olaraq təsbit edilməyib.

prezidentin rəyi

Prezident ən sərt şəkildə pay payının ləğvində israr etdi. Məhz o, istehlak fondlarından istifadə etmədən yeni mənzillərin tikintisinə imkan verəcək alternativ sistemin işlənib hazırlanması təşəbbüsü ilə çıxış etmişdir.

Rusiya prezidenti Vladimir Putin ortaq tikintini qeyri-sivil sistem adlandırıb

Bu ayın əvvəlində V.Putin şərikli tikintiyə son dərəcə tənqidi münasibət bildirərək, sxemi qeyri-sivil və tənzimləməni aydın olmayan adlandırıb.

Paylı tikintinin ləğvi haqqında qanun

Belə bir ayrı qanun olmayacaq. Bunun əvəzinə bütün dəyişikliklər 214-FZ-də təsbit ediləcəkdir. İlk yeniliklər bu il işə başlayacaq. İslahat yalnız 2019-cu ildə tam qüvvəyə minəcək. Bu dəfə, hökumətin gözlədiyi kimi, tərtibatçıların istiqamətini dəyişməsi və yeni şəraitdə işə hazırlaşması üçün kifayət olmalıdır.

2018-ci ildən bəri ortaq tikintidə yeni

Doldurmanın tam ləğvini gözləyin bu il- erkən. Bununla belə, bazar hələ də ciddi dəyişikliklərlə üzləşir.

Əsas odur ki, tərtibatçılar üçün tələblər daha da sərtləşir. Bundan sonra yalnız mənzil sektorunda ən azı 3 il təcrübəsi olan şirkətlərə mənzil tikintisinə icazə veriləcək.

2018-ci il iyulun 1-dən inşaatçılar yalnız əvvəlki layihələrin tam icrasından sonra tikintiyə icazə almağa başlayacaqlar.

Bundan əlavə, şirkətin hesabında planlaşdırılan tikinti dəyərinin ən azı 10%-i olmalıdır. Bu məbləğ, yeri gəlmişkən, dondurulacaq.

İyulun 1-dən sonra inşaatçılar yalnız bir tikinti icazəsi ala biləcəklər. Mövcud layihə üzrə öhdəliklər tam yerinə yetirilməyənə qədər yeni bir icazə haqqında xəyal belə edə bilməzsiniz.

Eyni zamanda, layihə sənədlərinin ekspertizası da gücləndirilir.

Rusiya Federasiyasında paylı tikinti nə vaxt ləğv ediləcək?

Əvvəlcə tərtibatçılar tikinti formatını - kapital və ya layihənin maliyyələşdirilməsini müstəqil seçmək hüququnu saxlayacaqlar. Bununla belə, 2019-cu il iyulun 1-dən etibarən bu imkan mövcud olmayacaq - paylı tikinti tamamilə ləğv ediləcək.

Bir il ərzində şirkətlər digər maliyyələşdirmə formasına keçidə hazırlaşmalı və iş proseslərini yeni tələblərə uyğun qurmalıdırlar.

Ortaq tikinti qadağası nə ilə nəticələnəcək?

Təbii ki, bu cür irimiqyaslı düzəlişlər daşınmaz əmlak bazarında nəzərəçarpacaq iz buraxacaq və nəticələri - həm müsbət, həm də mənfi - həm tərtibatçılar, həm də alıcılar hiss edəcəklər.

Alıcı Təhlükəsizliyi

Bu, ortaq tikintinin unudulmasının əsas səbəbidir. Bununla belə, yeni tədbir nə dərəcədə effektiv olacaq?

Mənzil üçün köçürülən pulların saxlanacağı əmanət hesabları sayəsində alıcıların maliyyəsi həqiqətən təhlükəsiz olacaqdır. Tərtibatçı öz öhdəliklərini yerinə yetirməzsə, müştərilər sadəcə pullarını geri alacaqlar.

Yeni sərəncam səhmdarların pullarını qoruyacaq, lakin onları uzunmüddətli tikintidən xilas etməyəcək

Amma bu, evlərin vaxtında tamamlanmasına təsir etməyəcək. Kimsə deyə bilər ki, “pulu qaytardılar – yaxşı, sən yeni mənzil ala bilərsən”, lakin bu, tamamilə doğru deyil.

Təsəvvür edin ki, siz 3 milyon rubla bir mənzil aldınız və iki il sonra tərtibatçı ələ keçirdi və müflis oldu. Pulunuzu geri aldınız, yalnız indi belə mənzil 4 milyona başa gəlir. Öz evinizə köçmək perspektivi yenidən qeyri-müəyyən müddətə təxirə salınır.

Mənzil qiymətləri

Mənzillər bahalaşacaq, bu bir faktdır. Obyektlərin özü də artacaq, çünki kredit xidmətinin xərcləri indi ona yatırılacaq. Tərtibatçılar mümkün qədər kredit yükünü alıcılarla bölüşməyə çalışacaqlar ki, mənzillər davamlı olaraq bahalaşacaq. M16-Real Estate ekspertlərinin fikrincə, qiymət artımları 15-30% arasında olacaq.

Digər tərəfdən, tərtibatçılar uzun müddət artmayan alıcılıq qabiliyyəti ilə məhdudlaşacaqlar (həmçinin yaxın gələcəkdə onun böyüməsi üçün heç bir səbəb yoxdur).

Bazar iştirakçıları

Tərtibatçıların sayı əhəmiyyətli dərəcədə azalacaq. Üstəlik, bazar təkcə vicdansız oyunçulardan deyil, həm də sadəcə kiçik şirkətlərdən xilas olacaq. Aktivlərində kifayət qədər aktivləri olmayan vicdanlı tərtibatçılar Pul, bazarı tərk etmək məcburiyyətində qalacaq.

Bazar vicdansız tərtibatçılardan xilas olacaq. Kiçik şirkətlər də getməyə məcbur olacaqlar

Bəzi şirkətlər artıq ümumi müqavilələrə yenidən diqqət yetirirlər. Əsas səbəb qanunvericilikdə dəyişikliklərin yaratdığı vəziyyətin qeyri-müəyyənliyidir. Belə şirkətlər arasında, məsələn, ən qədim Sankt-Peterburq tərtibatçılarından biridir - 47 Trest.

Sankt-Peterburq və Moskvada itkilər burada çalışan bazar liderləri sayəsində çox nəzərə çarpmayacaq olsa da, ümumilikdə Rusiya tikinti şirkətlərinin, o cümlədən vicdanlı şirkətlərin əhəmiyyətli hissəsini itirəcək.

Tikinti tempi

"Bir inşaatçı - bir tikinti icazəsi" prinsipi inşaatçıları tikinti krediti almaq perspektivindən az qorxudur.

Şirkətlər icra müddətindən qorxurlar yaşayış kompleksləriəhəmiyyətli dərəcədə artacaq, çünki indi hər bir bina ayrıca icazə almalı olacaq. O cümlədən sosial və ya mühəndis infrastrukturu binaları.

Yəni paralel olaraq evlərin, uşaq bağçalarının tikintisini unutmalı olacağıq. Eyni şey fərdi qazanxanalara, transformator yarımstansiyalarına və s.-yə aiddir. İKT layihələri üçün bu xüsusilə nəzərə çarpacaq. Və ilk sakinlər əbədi tikinti atmosferinə alışmalı olacaqlar.

Aldadılan səhmdarların aqibəti necə olacaq?

Tərtibatçıların hərəkətlərindən artıq əziyyət çəkənlər üçün heç nə dəyişməyəcək. Daha doğrusu, onların problemləri indiki qaydada həll olunacaq.

İndi nə?

Dəyişikliklər qüvvəyə minənə qədər tərtibatçılar mümkün qədər çox icazə almağa və mülkləri mümkün qədər tez bazara çıxarmağa çalışırlar. İyulun 1-dək bazara çıxarılan əmlakların satışı qüvvədə olan qaydalara uyğun həyata keçiriləcək və paylı tikintinin sonradan ləğv edilməsi buna heç bir təsir göstərməyəcək.

Qarşıdan gələn ildə bazarın həcmi əsasən indi geri çəkilmiş təklif hesabına formalaşacaq, qiymətlər rəqabətli olacaq, qiymət artımları isə mülayim olacaq.

Rəy 2019

Pavel Lipkin, M16-da tikilməkdə olan daşınmaz əmlak şöbəsinin müdiri:İyulun 1-dən tikinti bazarı nəhayət ki, eskrou hesabları vasitəsilə səhmdarlarla hesablaşmalara keçir. Bununla belə, istisnalar var: yerin 10% -dən çoxunu satmış və evin hazırlığı 30% -dən çox olanlar köhnə qaydalara uyğun olaraq tikintini başa çatdıra biləcəklər.

Öz hesabına tikib xəzinəyə köçürməli olanlar üçün sosial obyektlər, minimum hazırlıq səviyyəsi 15%-ə endirilib. Və “sistem əhəmiyyətli” şirkətlər üçün hazırlıq həddi 6%-ə endirilib, lakin Sankt-Peterburqda yalnız bir neçə tərtibatçı bu statusa iddia edə bilər.

1 iyul 2018-ci il tarixindən etibarən dövr üçün "sınaq" rejimi oldu tikinti bazarı. Bəzi şirkətlər eskrou hesablarına keçdi, lakin bir çoxları həll yolları axtarmağa başladı, məsələn, tapşırıqla satış. Mənzillərin bəziləri üçüncü şəxslərə yenidən qeydiyyata alınıb hüquqi şəxslər, indi tapşırıq müqaviləsi əsasında satıcı kimi fəaliyyət göstərən.

Proqnozlaşdırılan qiymət artımı gözləniləndən az olub. İlin birinci yarısı üçün orta qiymət artımı kvadrat metr 7-10% təşkil etmişdir. Ümumiyyətlə, yeni qaydaların hər hansı qiymətləndirilməsi yalnız eskrou hesablarına son keçiddən sonra bazar dəyişiklikləri tam qiymətləndirilə bilər;

Hələ suallarınız var? Əlaqə məlumatlarınızı buraxın və mütəxəssislərimiz sizə zəng edəcək.