Договорите за наем на недвижими имоти за повече от една година се изискват от Гражданския кодекс, за да бъдат регистрирани. Едва тогава той ще започне да действа. Това означава ли, че без регистрация наемът трябва да се изчислява от нетната печалба?

Всяка компания се нуждае от собствено помещение: за офис, склад, работилница, търговска зона и други нужди. Не всички обаче имат пари да го купят. Такива фирми трябва да прибягват до услугите на наемодател.

Преди да получите помещението за ползване, е необходимо да сключите писмен договор за наем. Най-често се нанася за период от повече от година. Това е от полза за наемателите, тъй като те инвестират много в декорацията на помещенията и оборудването. В същото време дългосрочният договор гарантира на наемодателя, че помещението няма да не работи, а ще генерира приходи.

Отново регистрация?

Ако дружеството е сключило договор за наем на недвижим имот за период от повече от година, то трябва да го регистрира в Единния държавен регистър на правата. Това изискване се съдържа в член 651 от Гражданския кодекс. Освен това това се казва в информационното писмо на Президиума на Върховния От Арбитражния съд RF от 1 юни 2000 г., № 53. Вярно е, че се отнася само за отдаване под наем на нежилищни помещения.

Споразумението се счита за сключено само от момента на държавната му регистрация. Липсата на такова води до недействителност на договора.

Моля, обърнете внимание: ако сключите договор за наем за по-малко от година и той съдържа условие, че при липса на възражения от страните, договорът се удължава за неопределен срок, не е необходимо да се регистрира (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. № 59).

Има и друг начин да избегнете регистрация. Така че, вместо един дългосрочен, можете да сключите няколко краткосрочни договора с наемодателя (за период по-малко от година).

Пример 1

LLC "Cornet" иска да наеме помещения за склад от LLC "Alliance" за три години.

За да не регистрират лизинг, фирмите решиха да го сключват три пъти за период от една година:

• по договор за наем № 1 Корнет получава помещението от 01.11.2003 г. до 31.10.2004 г.;
• по договор за наем № 2 Корнет получава помещението от 01.11.2004 г. до 31.10.2005 г.;
• по договор за наем No 3 „Корнет” получава помещението от 01.11.2005 г. до 31.10.2006 г.

Самата регистрация отнема много време. Това обикновено отнема поне месец. Случва се фирма вече да плаща наемни плащания, без да е започнала процеса на регистрация. Това обстоятелство създава затруднения за счетоводителите. Възниква въпросът: възможно ли е да се отразят разходите по нерегистрирано споразумение в данъчното счетоводство?

Негодна логика

Повечето данъчни власти смятат, че това е невъзможно. В същото време те се позовават на клауза 5.4 от Методическите препоръки за прилагане на глава 25 „Данък върху печалбата на предприятията“ (одобрена със заповед на Министерството на данъците и задълженията на Русия от 20 декември 2002 г. № BG-3-02 / 729): „Размерът на лизинговите вноски... се определя със споразумение, сключено по реда, установен от гражданското право“.

В същото време коментират, че тъй като споразумението няма правна сила поради липса на регистрация, лизинговите вноски по него не могат да бъдат документирани. В крайна сметка единственият документ, в който се определя техният размер, е самият договор. Следователно, по мнение на данъчните органи, условието за документално потвърждение на разходите не е изпълнено и следователно тези разходи не засягат данъка върху печалбата (клауза 1 от член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Няма да ни заблудите

На пръв поглед данъчните разсъждават съвсем логично. Но това е само на пръв поглед. Инспекторите забравят, че гражданското право и данъчното право не са едно и също нещо. Първият от тях регулира правоотношенията на страните, а вторият изключително контролира плащанията към бюджета, включително данък върху доходите.

В същото време липсата на регистрация на договор за лизинг води до неговата недействителност само от гледна точка на гражданското право, но не и данъчно. на себе си данъчен кодза да се вземат предвид разходите по договор за лизинг, трябва да бъдат изпълнени само две условия (член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация):

• разходите трябва да бъдат документирани;
• икономическа целесъобразност на разходите. Както можете да видите, кодът не съдържа изисквания за регистрация на споразумение. Що се отнася до икономическата целесъобразност, няма проблеми. По правило е достатъчно инспекторът да обясни защо наистина имате нужда от наето пространство.

  Нека се спрем на документалните доказателства за разходите. Имайте предвид, че Данъчният кодекс за приемане на разходи за счетоводство изисква потвърждение на самия факт, че те са били: „Документирани разходи се разбират като разходи, потвърдени от документи, съставени в съответствие със законодателството Руска федерация„(клауза 1 от член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

  Следователно компанията се нуждае от оправдателни документи. Такъв, както знаете, в допълнение към договора е "основният": платежни нареждания, касови чекове, фактури, актове за извършена работа и т.н. Следователно, дори ако договорът не е валиден, но има документи, потвърждаващи разходите за то, тогава действително дружеството изпълнява условията за отразяването им в данъчното счетоводство. Основното е, че цялата "първична организация" по договора е съставена правилно.

  Въпреки че е напълно възможно подобно изравняване да не угоди на данъчните власти. Тогава обаче ще имат допълнителен проблем – да опровергаят горните разсъждения в съда.

Отчитане на лизингови плащания

В счетоводството разходите за наемане на помещения се отразяват като разходи за обичайни дейности. И няма значение дали намаляват облагаемата печалба или не.

Относно данъчно счетоводство, то тези разходи следва да бъдат включени в други разходи. Това е посочено в член 264 от Данъчния кодекс.

Пример 2

ZAO Aktiv нае складово помещение от OOO Mirage. Договорът предвижда фиксиран размер на наема. Това е 18 000 рубли. (включително ДДС - 3000 рубли) на месец.

Мираж работи без предплащане и издава фактура за извършени услуги в края на всеки месец. При получаване счетоводителят на "Актив" извършва следните записвания:

- 15 000 рубли. (18 000 - 3 000) - наемът е начислен;

Кредит 60 подсметка "Разплащания с лизингодателя"

- 3000 рубли. - ДДС върху наема се взема предвид;

Дебит 60 подсметка "Разплащания с лизингодателя"

- 18 000 рубли. - наемът е посочен;

Дебит 68 Кредит 19

- 3000 рубли. - извършено е данъчно приспадане.

Моля, имайте предвид, че ако общинска сграда е наета с участието на Комитета за управление на собствеността, тогава наемателят става данъчен агент по ДДС (клауза 3 от член 161 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Поради това е необходимо да се удържи ДДС от размера на наема и да се прехвърли в бюджета.

В противен случай фирмата няма да може да приспадне данъка върху добавената стойност върху наема.

При изготвянето на текста на договора за наем на недвижим имот е необходимо да се провери правилността и точността на цялата информация за наетия обект, така че неправилната регистрация да не доведе до недействителност на сделката. Някои от тях подлежат на държавна регистрация. Ако не са регистрирани, то не пораждат правни последици и се считат за несключени. Когато възникне спор между страните по такъв договор за наем, документът няма да се счита за достатъчно доказателство по делото за съда.

Какви видове това споразумение подлежи на регистрация непременно и как се извършва процедурата през 2017 г., ще разгледаме допълнително в представения материал.

Кои договори за наем са необходими за регистрация?

Споразумението подлежи на задължителна държавна регистрация, ако обектът на лизинга е недвижим имот или предприятие (клауза 2 от чл. 609, чл. 658 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Не е необходимо да се регистрират договори, сключени за срок по-малък от една година във връзка със сгради или конструкции.

Държавната регистрация на договор за наем на нежилищни помещения не е регламентирана със закон, но за такива документи се прилагат правилата на клауза 2. Изкуство. 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предписва вписване в регистъра на споразуменията, сключени за период повече от една година.

Регистрирането на транзакции е задължително:

• при прехвърляне на собствеността от едно лице на друго - договори за покупко-продажба на недвижими имоти, дарение, дарение, наем, пожизнена издръжка на зависимо лице, лизинг с обратно изкупуване;
• договори, свързани с недвижими имоти, но без промяна на собствеността;
• допълнения и промени в някои клаузи от предварително сключени договори;
• смесени споразумения, частично свързани с недвижими имоти.

В допълнение към описаните по-горе сделки, документите за прехвърляне на права върху горското стопанство подлежат на държавна регистрация; отдаване под наем на предприятие; прехвърляне на дълг, който се компенсира чрез сделка с недвижим имот; земя под наем.

Процедура за държавна регистрация на споразумение

Регистрирането на имота под наем се извършва от държавни органи. Процедурата му се определя от Гражданския кодекс на Руската федерация, Федералния закон на Руската федерация „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ от 21 юли 1997 г. № 122-FZ, заповеди на Министерството на Правосъдие на Русия и други регулаторни правни актове и се състои от техните етапи:

• приемане на заявления и документи за държавна регистрация на договор за наем;
• проверка на законността на сделката, правна проверка на документи за липса на основания за отказ или спиране на държавна регистрация;
• издаване на попълнени документи за регистрация на договор за наем.

Условия

Ако договорът е сключен за срок по-малък от 1 година, той не може да бъде регистриран. За да може Rosreestr да приеме документи за регистрационни действия, е необходима писмена форма на договор за наем на недвижим имот, като в него се посочват данни за обекта, позволяващи той да бъде идентифициран при прехвърляне на наемателя. Липсата на съгласие между страните по съществените условия на споразумението води до признаването му за несключено.

Обременителният характер на лизинга налага задължението за уточняване на размера на наема. Липсата на това условие води до недействителност на договора.

За държавна регистрация на договора наемателят трябва лично да се яви във федералния отдел по местонахождението на обекта, за да представи документите:

• изявление;
• споразумение - акт за прехвърляне;
• документ, потвърждаващ плащането на държавното мито;
• кадастрален паспорт, в който е посочена инвентарната стойност на имота.

Ако документите се подават чрез уебсайта на Rosreestr, електронните копия на формулярите трябва да бъдат заверени с електронен цифров подпис.

Регистрация на споразумения за изменение или прекратяване на договора

Съгласно част 1 на чл. 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразуменията за изменение или прекратяване на споразумения се сключват в същите форми като споразумението, освен ако не следва друго от закона, други правни актове, самото споразумение или търговските обичаи. Тъй като законът предписва писмената форма на документа, нови се изготвят и писмено и подлежат на регистрация, което също е залегнало в закон от 1 септември 2013 г., по-рано този подход вече се оформи в юриспруденция.

Срок

Регистрирането на лизинг в MFC е удобен начин да спестите време. Ако обичайният период на регистрация е 18 работни дни, можете да преминете през всички етапи през мултифункционалния център за 12 работни дни.

Дежурство

За държавна регистрация на права върху недвижими имоти се предоставя държавна такса в размер на 2000 рубли за граждани, 22 000 рубли за юридически лица (член 333.19 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Отказ за регистрация

Rosreestr може да откаже да регистрира договори за наем на част от помещенията поради липса на информация за част от помещенията, отдадени под наем в кадастъра.

Конструктивно една неизолирана част от помещението според кадастралната камара не се счита за индивидуално определена вещ, поради което не може да бъде обект на наем, а вписването й в кадастралния регистър е неподходящо.

Териториалните служби на Rosreestr смятат, че е невъзможно да се регистрират договори за наем за наета част от помещенията без кадастрална регистрация.
Върховният арбитражен съд на Руската федерация заема друга позиция. Съдилищата считат отказа за незаконосъобразен, въз основа на погрешно тълкуване на материалния закон и с решения задължават Rosreestr да регистрира договора (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 09.04.14 № VAS-4025/14 по дело № A76-10354 / 2013 г.). Изискванията на Rosreestr, които не се основават на закона, се оспорват от много компании и граждани в съда.

Съгласно параграф 1 на чл. 20 от Закон № 122-FZ държавната регистрация на права се отказва при следните обстоятелства:

• правото на недвижим имот не е право, подлежащо на държавна регистрация в съответствие със Закон № 122-FZ;
• заявление за държавна регистрация на права е подадено от лице без надлежни пълномощия;
• формата и съдържанието на представените за регистрация документи не отговарят на установените изисквания;
• актът за правоспособност на държавен орган или акт на орган на местно самоуправление е обявен за недействителен от момента на публикуването му в съответствие със законодателството, действащо на мястото на публикуването му към момента на публикуването;
• документ за собственост, издаден от лице, което не е упълномощено да се разпорежда с правото върху този недвижим имот;
• лице с права, ограничени от определени условия, е съставило документ, без да посочва това;
• документ за собственост върху недвижим имот сочи, че заявителят няма права върху този обект;
• притежателят на авторските права не е представил изявление и др Задължителни документиза държавна регистрация на възникналото по-рано право върху недвижим имот, наличието на което е необходимо за държавна регистрация;
• не са представени установени със закон документи за държавна регистрация на права, в случаите, когато заявителят е длъжен да ги представи;
• наличието на противоречия между декларираните и вече регистрираните права.

Ако имате нужда от помощ при регистриране на права на собственост, ви съветваме да се свържете с нашите квалифицирани юристи, които не само ще дадат съвет, но и ще помогнат при събирането на необходимия пакет документи.

​

Препоръчително е в договора за лизинг да се посочи срокът за извършване на лизинговите вноски. Ако страните са предвидили не еднократно, а периодично плащане на наема, срокът трябва да бъде уговорен за всеки период на наем. Има следните условия за плащане:

- авансово плащане - наемът се заплаща преди или в началото на лизинговия срок (периода);

- отсрочка - наемът се заплаща в края или след края на лизинговия срок (периода);

- авансово плащане и доплащане (окончателно уреждане) - част от наема се заплаща преди началото на лизинговия срок (периода), а част след края му.

Срокът на плащане трябва да бъде определен по правилата на чл. Изкуство. 190 - 194 от Гражданския кодекс на Руската федерация:

- посочване на конкретна календарна дата или събитие, което неизбежно трябва да се случи;

- изтичане на определен период от време, изчислен от календарната дата или от момента на настъпване на неизбежно събитие.

———————————

Примери за формулировка на условието:

„Наемът се заплаща от наемателя не по-късно от 10.10.2010 г.”.

„Наемателят се задължава да започне плащането на наема чрез извършване на услуги на следващия ден след приемането на обекта.“

„Плащането на наема се извършва при следните условия:

- до 3 (три) дни след подписване на договора - 40% от наема;

- до 5 (пет) дни след подписване на договора - 60% от наема“.

———————————

Определяне на срока за извършване на лизингови плащания с нормативни правни актове

С нормативен акт могат да се определят сроковете за извършване на лизингови плащания за ползване на определени наети обекти. При договаряне на договор за наем на такива обекти страните трябва да се ръководят от действащите актове, съдържащи нормите на гражданското право. Условие на договора, което противоречи на нормативен акт, може да бъде обявен за недействителен от съда на основание чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това обстоятелство обаче не анулира цялото споразумение (член 180 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно правилата, установени с правни актове (клауза 4 от член 421, член 422 от Гражданския кодекс на Руската федерация), се прилагат към отношенията на страните по отношение на времето за плащане на наема.

На основание клауза 1 на чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението в съответната част ще бъде общо правилоунищожаем, ако законът няма други последици, които не са свързани с неговата недействителност. Изключения от правилото за оспорване могат да бъдат установени със закон. По-специално, по силата на параграф 2 на чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, условието е нищожно, ако нарушава обществените интереси или правата и законно защитените интереси на трети лица и в същото време законът не посочва, че е оспорено или има други последици. които не са свързани с недействителност следва да се прилагат.

Тези правила се прилагат за договори, сключени след 1 септември 2013 г. (част 6 на чл Федерален законот 05.07.2013 N 100-FZ).

За договори за наем, сключени преди тази дата, чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, изменен преди влизането в сила на Федералния закон от 07.05.2013 N 100-FZ. Съгласно този член сделките, които нарушават изискванията на закона или друг правен акт, като общо правило, са нищожни.

Трябва да се има предвид, че актовете, съдържащи гражданскоправни норми, не включват по-специално нормативни правни актовеоргани държавна властсубекти на Руската федерация и местни власти (член 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В тази връзка, дори договорът за наем или неговите условия да им противоречат, съдът не признава такъв договор (условие) за недействителен на основание чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

В същото време в съдебната практика е съществувала противоположна позиция: договорът е квалифициран от съда като недействителен.

Определяне на срока за извършване на лизинговите вноски в зависимост от издадената от лизингодателя фактура

Често в договора срокът за плащане на наема се определя в зависимост от издадената от наемодателя фактура. Това се прави, за да се гарантира, че лизингополучателят получава фактурата, тъй като без такъв документ той няма да може да приеме платеното ДДС за приспадане. Например страните посочват, че плащането по лизинга се извършва в определен срок след издаване на фактурата или посочват, че се извършва въз основа на фактурата и се договарят за датата на нейното издаване.

По отношение на срока на плащане обаче такова условие може да се счита за противоречащо на чл. 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Резолюция на Осемнадесети арбитраж апелативен съдот 29.09.2011 г. N 18AP-9425/2011 г.). Това заключение е в съответствие с правната позиция на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, изложена в клауза 4 от Информационното писмо от 11 януари 2002 г. N 66 "Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем" в във връзка с датата на изтичане на договора. Състои се в това, че срокът може да се определи чрез посочване само на такова събитие, което неизбежно трябва да настъпи, т.е. не зависи от волята и действията на страните. Издадената от наемодателя фактура не отговаря на тези критерии. Следователно не трябва да определяте датата на падежа в зависимост от фактурата, издадена от лизингодателя. В противен случай може да се изчисли по правилата на клауза 2 на чл. 314, ал. 2 стр. 1 чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Освен това при договаряне на въпросното условие наемателят трябва да вземе предвид съдебната практика, според която той не се освобождава от отговорност за забавено плащане на лизингови вноски, ако наемодателят не е издал фактура, тъй като задължението за плащане лизингът не зависи от издаването му. Въз основа на разпоредбите на чл. Изкуство. 606, 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, това задължение се дължи на самия факт на използване на наетия имот.

В същото време има различна позиция: наемателят се освобождава от отговорност за забавено плащане на наема, ако наемодателят не е издал фактура.

Поради това, поради риска на наемателя да бъде просрочен при изпълнение на задължението за плащане на наем, което ще доведе до събиране на неустойки от него, не се препоръчва в договора да се уговаря условие за определяне на срока за плащане на наем в зависимост от въпрос на фактура. Възможно е да се гарантира, че той е издаден от лизингодателя по други начини, например чрез включване на клауза за неустойка в договора.

Ако срокът за плащане на наема не е уговорен

В този случай установеният срок за плащане обикновено се използва при отдаване под наем на подобен имот при сравними обстоятелства (клауза 1 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В случай на спор „условията, които обикновено се прилагат за отдаване под наем на подобен имот при сравними обстоятелства“ се определят индивидуално за всеки отделен случай.

Съдът обаче може да приложи към отношенията на страните правилата на ал. 2 на чл. 314 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно изпълнението на задължение в разумен срок след възникването му. В този случай наемателят ще бъде задължен не само да заплати наема, но и да заплати неустойка за периода на забава, изчислен при съобразяване на чл. 314 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

И подновяванията на съществуващи наемодатели, като правило, предлагат своите шаблонни текстове. В тях често има капани, които след това лишават наемателя от правото да приспада ДДС и да отписва разходи. Ето защо, дори на етапа на преговорите, си струва да оцените предложените условия на сделката по отношение на данъчния риск.

Някои от условията на лизинга трябва да са в договора, в противен случай той ще се счита за несключен. Други условия могат да бъдат написани по същия начин като вашата компания. Договорът за наем на помещението е показан по-долу, това е пример. Тези разпоредби на споразумението, които могат да бъдат посочени по различен начин, са посочени в образеца с номера. Алтернативни варианти на формулировката на тези разпоредби са поставени в таблицата (вижте по-нататък в статията).

Варианти на формулировка на договор за наем на офис

Какви условия могат да бъдат формулирани по различен начин, отколкото в примерния договор	Какво може да се посочи в договора	Примери за формулировка
Срок на наем	Не уточнявайте срока на лизинга. Тогава ще се счита, че договорът е сключен за неопределен срок.	2.1. Този договор се сключва за неопределен срок. Всяка от страните има право да се откаже от това Споразумение по всяко време, като уведоми другата страна за това пет месеца предварително (1)
Разходи за ремонт на нает имот	Можете да посочите, че всякакви видове ремонти се заплащат от наемателя	3.2. Наемателят е длъжен:<…> 3.2.4. Извършвайте за своя сметка текущи и основен ремонтпомещения (2)
Неразделни подобрения	Установете в договора, че лизингодателят няма да възстановява на контрагента разходите за неразделни подобрения на имуществото (клауза 2 от член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация)	4.2. Наемателят има право със съгласието на Наемодателя да извършва неотделими подобрения в помещенията. След прекратяване на този Договор, разходите за неразделни подобрения няма да бъдат възстановени на Наемателя (3)
Сума за наем	Направете фиксиран наем	5.1. Наемът за ползване на помещението е _____ (___________) рубли. на месец, включително ДДС _____ (___________) рубли. Разходите за комунални услуги, консумирани от Наемателя, са включени в посочената наемна сума (4)
	Друг вариант е да не се включват разходите за комунални услуги в наемната ставка. Тогава наемателят ще ги компенсира отделно.	5.1. Наемът за ползване на помещението е _____ (___________) рубли на месец, включително ДДС _____ (___________) рубли. В допълнение към наема, Лизингополучателят е задължен да компенсира на Наемодателя ежемесечно разходите за комунални услуги, консумирани от Наемателя, въз основа на издадена от Наемодателя фактура. Наемодателят прилага акт към сметката, който показва разходите за комунални услуги, консумирани от Наемателя, пропорционално на площта на помещенията, заети от Наемателя, както и копия на сметки за комунални услуги (4)
Времевата рамка, в която наемателят трябва да прехвърли плащането на имота	Създайте формуляр за авансово плащане. Или съставете график за плащане	5.2. Наемът се заплаща не по-късно от __ дни преди началото на следващия месец. Или: Наемателят прехвърля наема в съответствие с Графика на плащанията, даден в Приложение № 5 към този Договор (5)

Имот под наем

На първо място, проверете дали договорът описва подробно имуществото, което вашата компания отдава под наем (клауза 3 от член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тоест е посочен неговият тип (сграда, стая), (или условен) номер, адрес, брой етажи, площ. Ако вашата компания наема отделна стая, към договора обикновено се прилага план за нейното разположение на етажа.

Същите данни трябва да са в акта, който формализира прехвърлянето на наетия обект (клауза 1 от член 655 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това при наемане на недвижим имот този документ е необходим. В противен случай данъчните власти могат да изтеглят разходите за наем, които не са потвърдени с документи (писмо от 13 октомври 2011 г. № 03-03-06 / 4/118).

под наем

Размерът на наема е друго задължително условие за сделката (клауза 1 от член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Готов ли е контрагентът да предостави ползи и да не изисква плащане за никакъв период, например за първите месеци от лизинга? Въпреки това съветваме в договора да избягвате формулировката, че наемателят ползва имота безплатно. В противен случай инспекторите могат да добавят допълнителен доход под формата на икономически ползи от безвъзмездно използване (клауза 8 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Ето защо е по-добре да се преизчисли наемът, така че неговият размер да вземе предвид ползата, предоставена от контрагента. Например, наемната ставка е 390 рубли. на кв. м на месец. Срокът за наем е една година. Компанията ползва имота безплатно през първите два месеца. Тогава общата сума за наем ще бъде 3900 рубли. (390 рубли х 10 месеца). Това означава, че в договора можете да посочите ставка от 325 рубли. на кв. м (3900 рубли: 12 месеца).

комунални услуги

По правило наемодателите сключват договори с организации за доставка на енергия. Затова именно на техен адрес се издават фактурите за общия апартамент. И тогава наемателите ще компенсират тези разходи. Има няколко варианта за такава компенсация.

Включете цената на услугите в наема. Именно това условие е най-благоприятно за изчисляване на данъците. Всъщност в този случай вашата фирма ще може да поиска приспадане на ДДС от пълния размер на наема без никакви затруднения.

В този случай можете да имате фиксирана наемна цена. Или предпишете наемът да се състои от две части: фиксирана и променлива, което зависи от услугите, използвани от наемателя. Но за приспадане на ДДС и отчитане на разходите е необходим първичен, потвърждаващ изчисляването на променливата част от наема. Може да бъде акт или справка-изчисление с приложение на копия от фактури на доставчици на комунални услуги. Следователно в договора установете задължението на контрагента да предостави такъв документ.

Избройте сметките за комунални услуги отделно от наема. В този случай няма да е възможно да се декларира удръжка от сметките за комунални услуги. В крайна сметка данъчните власти смятат, че наемодателят не трябва да преиздава фактури за комунални услуги. Освен това длъжностните лица също не позволяват тази сума на ДДС да бъде включена в разходите (писмо на Министерството на финансите на Русия от 14 май 2008 г. № 03-03-06 / 2/51).

Въпреки че съдиите смятат, че компанията може да приеме ДДС за приспадане по фактурата на лизингодателя (Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2009 г. № 12664/08). Но за да не спорите с данъчните власти, е по-добре да включите общия апартамент в наема.

Добавяме, че все още е възможно да се сключи договор за посредничество, по силата на който наемодателят купува комунални услуги за компанията. Или включете такова условие в договора за наем. Но в този случай са възможни и данъчни искове.

Факт е, че агентът трябва да сключва сделки изключително в интерес на принципала (писмо на Министерството на финансите на Русия от 21 януари 2013 г. № 03-11-06 / 2/07). И в тази ситуация се оказва, че договорите с доставчици на комунални услуги са били сключени още преди вашата компания да му даде такава поръчка. Следователно е възможно данъчните власти да сметнат посредническата схема за фиктивна и да твърдят, че наемодателят неправомерно Ви е преиздал фактури.

Срок на наем

По-удобно е, ако периодът на наем е по-малко от година. Тогава споразумението не е необходимо да се регистрира в Rosreestr (клауза 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Или може изобщо да не посочите срока за наем в договора. Такава сделка също не трябва да бъде регистрирана (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г., № 59). Но има значителен недостатък. Наемодателят може да се откаже от договора по всяко време, като уведоми компанията три месеца предварително. Въпреки че, ако контрагентът се съгласи, периодът на такова уведомление може да бъде увеличен, например, до шест месеца (клауза 2 от член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако зададете срока на лизинга, равен на година или повече, ще трябва да регистрирате не само договора, но и всички допълнителни споразумения към него (клауза 2 от член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това правило е в сила от 1 септември 2013 г.

Ако искате да избегнете държавна регистрация, тогава периодът на наем трябва да бъде максимум 364 дни (365 дни - през високосна година). Например от 1 януари до 30 декември 2015 г. включително (не 31 декември). В противен случай ще се счита, че споразумението е сключено точно за една година и трябва да бъде регистрирано (клауза 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Разходи за ремонт

По общо правило наемателят е длъжен да извърши текущ ремонт, а наемодателят е длъжен да извърши основен ремонт. Но в договора могат да се установят други правила (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Например, ако една компания планира сама да заплати разходите за основен ремонт, това трябва да бъде включено в договора. В противен случай данъчните ще изтеглят разходите.

Отговорност на страните

Глоби или неустойки могат да бъдат поискани от контрагента само ако са изрично предвидени в договора (член 330 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако напишете обикновената формулирана фраза "страните носят в съответствие със законодателството на Руската федерация", тогава според закона ще бъде възможно да се събират само лихви за ползване на непознати при лихва за рефинансиране (член 395 от Гражданския кодекс). Кодекс на Руската федерация). Това е, например, от наемател за забавяне на наема.

Следователно в раздела за отговорността е по-изгодно да се установи конкретна сума, така че да е по-ниска от лихвата, изчислена в съответствие с член 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Валидност на договора

Често компанията започва да използва имота дори преди страните, така че данъчните власти да не намерят вина в разходите за наем за периода, в който договорът не е сключен, запишете в него следното условие: договорът се прилага за отношенията от страните, възникнали преди сключването му (клауза 2, член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Между другото, такова условие няма да повлияе на държавната регистрация на сделката. Например вашата компания е за 10 месеца. Но дори преди това компанията всъщност е използвала имуществото на контрагента в продължение на пет месеца. Независимо от това, за целите на държавната регистрация, срокът за наем е 10 месеца, а не 15.

Добавяме, че за отчитане на разходите ще ви е необходим и акт, потвърждаващ, че вашата фирма е получила имота за ползване, преди да сключите споразумение.

Членове 314, 425, 610, 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Време на договора(срок на споразумението) е периодът от време, през който условията на споразумението са в сила и са изпълнени задълженията на страните, установени от него (членове 425, 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Срок на наем- периодът от време, през който наемателят има право да използва (или притежава и използва) имота (член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация не разделя понятията „срок на лизинг“ и „срок на наем“.

Някои съдилища обаче изрично посочват, че тези понятия не са идентични и посочените термини може да не съвпадат.

Срокът за наем и срокът на договора на практика всъщност може да съвпадат във времето. Например, ако имотът се прехвърли на наемателя едновременно със сключването на договора за наем и бъде върнат при прекратяването му, срокът за наем ще бъде равен на срока на договора.

В същото време началните часове на посочените дати може да се различават. Например, ако имотът бъде прехвърлен няколко дни след подписването на договора от страните, тогава срокът на договора ще започне да тече от момента на подписването му, а срокът за наем - от момента на прехвърляне на договора. Имот. Тази ситуация е възможна, тъй като договорът за наем се признава от мнозинството съдилища за консенсуален и в съответствие с параграф 1 на чл. 425, ал. 1 от чл. 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация се счита за сключен от момента на получаване на приемането от лицето, изпратило офертата, по-специално от момента на подписване на споразумението от двете страни.

Независимо от това, трябва да се има предвид, че в съдебната практика съществува позиция, според която договорът за наем се признава за сключен от момента на прехвърляне на имота (клауза 2 от член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и е наречено истинско споразумение. При този подход началото на договора ще съвпадне с началото на лизинга. Все пак по-разпространената позиция е, че договорът за наем е консенсуален.

Освен това от ал.3 на чл. 611 от Гражданския кодекс на Руската федерация също така следва, че договорът може да установи краен срок за прехвърляне на собственост, който идва след сключването на договора. За повече подробности относно договарянето на срока за прехвърляне на имущество, виж т. 4.1.1 от настоящите препоръки, относно срока за връщане на имущество при прекратяване на договора - т. 4.2.4.

Така въз основа на съдебната практика, както и на чл. Изкуство. 425, 433, ал. 3 от чл. 611 от Гражданския кодекс на Руската федерация, може да се заключи, че и двата посочени периода могат да бъдат установени в договора:

- срок на наем;

- договорно време.

Съгласно параграф 2 на чл. 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго. По-специално е необходимо да се регистрира договор за наем на сгради или конструкции за период от най-малко една година. Такова споразумение се счита за сключено от момента на регистрацията (клауза 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време, част 8 на чл. 2 от Федералния закон от 30.12.2012 г. N 302-FZ „За изменения в глави 1, 2, 3 и 4 от част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация“, беше установено, че правилата на чл. Изкуство. 609, 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилагат за договори, сключени след датата на влизане в сила на посочения закон (след 1 март 2013 г.). Впоследствие чл. 3 от Федералния закон от 04.03.2013 N 21-FZ „За изменение на някои законодателни актове на Руската федерация и признаване на някои разпоредби от законодателните актове на Руската федерация за невалидни“, тези промени бяха отменени.

3.1. СРОК НА НАЕМ

Член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Срок за наемпо смисъла на част 1 на чл. 606, чл. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя колко дълго лизингополучателят има право да използва или притежава и използва наетия обект. През този период наемателят плаща наема (клауза 1 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Споразумение за условията на лизинга

Първоначалният срок на наем определя кога имотът трябва да бъде предоставен на наемателя за временно владение и/или ползване.

За повече подробности относно договарянето на срока за прехвърляне на имот под наем, вижте точка 4.1.1 от настоящите Препоръки.

Срокът установява момента на връщане на имота от временно владение и ползване. За повече подробности относно договарянето на срока за връщане на имущество, вижте точка 4.2.4 от настоящите Препоръки.

Едновременно с края на наема договорът може да изтече, освен ако не е установен отделен период на неговата валидност или не са предвидени задължения, чието изпълнение настъпва след връщането на имота (клауза 3 от чл. 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За повече подробности относно споразумението за срока на споразумението, вижте точка 3.2 от тези препоръки.

Началните и окончателните срокове за наем трябва да се определят по правилата на чл. Изкуство. 190 - 194 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а именно:

- календарна дата;

- изтичане на определен период от време;

- индикация за събитие, което неизбежно трябва да се случи.

Ако срокът за наем не е посочен в договора

В този случай договорът за лизинг се счита за сключен, тъй като срокът на наем не е съществено условие на договора за лизинг (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако в договора няма срок за наем, той ще бъде равен на срока на договора. Ако в същото време срокът на споразумението не е договорен, споразумението ще се счита за сключено за неопределен срок (клауза 2 от член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това означава, че всяка страна може да се откаже от лизинговия договор по всяко време, като даде на другата страна един месец предварително, а в случай на наем на недвижим имот, три месеца предварително (вж. по-специално Риск на лизингополучателя 3.1.1).

3.1.1. Определяне на срока на наем по календарни дати

Ако прехвърлянето на обекта под наем не е причинено от събития или обстоятелства и страните знаят предварително точните дати на началото и края на ползването на имота, се препоръчва да се договорят първоначалните и окончателните условия за наем до с посочване на календарните дати.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

"Началото на лизинга е" ___ ".______________. 20__ г.

Краят на лизинговия договор е "____" .____________. 20__ г. ".

——————————–

На практика срокът на лизинга често се определя чрез посочване на период от време, ограничен от календарни дати (например „от“ 01 „януари 2015 г. На 31 март 2016 г. или от 01 януари 2015 г преди 15 февруари 2016 г."). Съгласуването на срока по този начин влияе върху определянето на продължителността на срока на лизинга, включително изчисляването на наема.

Клауза за срок на лизинга, формулирана с помощта на предлога „преди“ или „от“, може да повдигне въпроса: Включена ли е крайната дата на лизинга в самия срок на лизинга?

Предлог предив едно от значенията му „използва се при посочване на срока на действие“; претекст Нас винителен падеж в едно от значенията „съответства по значение на предлога преди”(Речник на руския език в 4 тома / Под редакцията на А. П. Евгениева).

Съдебната практика относно тълкуването дали датата, посочена след предлога „преди”, попада в срока, е нееднозначна. За повече подробности виж клауза 4.2.1 „Определяне на срока на договора за наем на сграда (структура, помещение) по правилата на чл. Изкуство. 190 - 194 от Гражданския кодекс на Руската федерация „Препоръки за сключване на договор за наем на сгради и конструкции.

За да избегнете спорове относно включването на крайната дата в срока на лизинга, се препоръчва използването на наречието „ приобщаващ“. Посочването на тази дума при определяне на края на срока на лизинга ясно показва, че крайната дата е включена в срока на лизинга.

——————————–

„Срокът за наем на имота е определен от 01 януари 2015 г. до 31 март 2016 г. включително.“

„Срокът за наем на имота е определен от 01 януари 2015 г. до 15 февруари 2016 г. включително.“

——————————–

3.1.2. Определяне на срока на наема чрез изтичане на определен период от време

Начални и (или) окончателни условия за наем в съответствие с чл. 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация може да се определи чрез изтичане на период от време, изчислен в години, месеци, седмици, дни или часове.

При този метод на споразумение е необходимо да се посочи самият период и неговото начало.

Началото на периода може да бъде календарна дата или настъпване на събитие (член 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

——————————–

Примери за формулировка на условието:

"Срокът за наем на имота започва от" _____ ".____________. 20__ г. и приключва след 11 (единадесет) месеца."

„Срокът на наема на имота е 11 (единадесет) месеца от датата на сключване на договора за наем.“

„Срокът на наема на имота е 11 (единадесет) месеца от датата на подписване на акта за приемане.“

——————————–

Съгласно чл. 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация, срокът за наем, когато е определен като период от време, започва да тече не от календарната дата, посочена в договора, или от момента на настъпване на събитието, а на следващия ден след тази дата или събитие.

Съответно, ако наемателят трябва да започне да използва имота, например, от 1 юни, 31 май трябва да бъде определена като начална дата на лизинга в договора. Страните могат да определят дата за прехвърляне на 31 май, така че наемателят да може да ползва напълно имота от 1 юни. В този случай прехвърлянето на собствеността трябва да се извърши до края на 31 май. Ако страните по договора - юридически лица, то по правилата на ал. 2 стр. 1 чл. 194 от Гражданския кодекс на Руската федерация, изтичането на прехвърлянето на собственост ще настъпи в часа, когато съответните операции са прекратени в организацията, която е наемател.

Краят на срока на наем, определен от периода от време, се изчислява по правилата на чл. 192 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Така че периодът, изчислен в години, изтича в съответния месец и ден миналата годинасрок. Например, ако посочите 2 юни 2015 г. като начало на лизинга, тогава лизинг от една година ще започне на 3 юни 2015 г. и ще приключи на 2 юни 2016 г.

3.1.3. Определяне на срока на лизинга чрез посочване на предстоящо събитие

Използването на имущество понякога е препоръчително само при определени обстоятелства или след началото на събитие (например началото на ледохода или сеитбата). Но е възможно да се споразумеят началото и (или) края на лизинга, като се посочи събитие само ако настъпването му е неизбежно (член 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това означава, че не зависи от волята и действията на страните (клауза 4 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66).

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Оборудването, посочено в точка 1.1 от това споразумение, се прехвърля на наемателя за временно владение и ползване от деня на започване на корабоплаването по река Амур близо до град Хабаровск през 20__ година до деня, следващ деня на края на това навигация."

——————————–

3.2. СРОК НА ДОГОВОРА ЗА НАЕМ

Членове 425, 433, 610, 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Срокът на договора за наем етова е периодът от време, през който условията на договора са в сила и задълженията на страните, установени с него, се изпълняват (член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Началото на срока на договора за наем по силата на закона се определя от момента на сключване на договора (клауза 1 от член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация). От този момент страните имат задължения и условията на договора започват да действат. Страните нямат право доброволно да променят началото на договора за наем (клауза 1 от член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За срока на договора за наем, подлежащ на държавна регистрация, вижте точка 4.2 от Препоръките за сключване на договор за наем на сгради и конструкции.

Краят на срока на лизинга може да бъде определен по преценка на страните.

Споразумение за условията на договора за наем

При договаряне на това условие страните се съветват да:

- определя срока на договора;

- предвиждат прилагането на условията на договора за лизинг към отношения, възникнали преди неговото сключване (ако е необходимо);

- посочете дали на наемателя е дадено преимуществено право да сключи договор за нов срок;

- да установи дали договорът за наем ще бъде продължен за нов срок със същия наемател.

Ако срокът на договора за наем не е определен

В този случай договорът продължава да действа до момента на приключване на изпълнението на задълженията на страните, установени в него (параграф 2 от клауза 3 от член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За договор за лизинг такъв момент е връщането на имота на наемодателя в края на определен срок за наем или наемателя, който плаща наема за целия срок на наем, ако според условията на договора той е платен в края на лизинговия договор. Ако в същото време срокът за наем не е посочен в споразумението, споразумението ще се счита за сключено за неопределен срок (клауза 2 от член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

3.2.1. Определяне на срока за наем

Срокът на договора, както и срокът за наем, се установява по правилата на чл. Изкуство. 190, 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В този случай всъщност страните се договарят само за крайния срок на споразумението, тъй като първоначалният срок се определя от момента на неговото сключване (клауза 1 от член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Срокът може да бъде посочен с календарна дата. За повече подробности относно този метод на индикация, вижте точка 3.1.1 от тези препоръки.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

"Това споразумение е валидно до" _____ "____________ 201_ г. включително."

——————————–

Можете да определите датата на изтичане на период, който се изчислява в години, месеци, седмици, дни или часове и чието начало е календарна дата или настъпване на събитие (част 1 на член 190, член 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Това споразумение се прекратява в рамките на ______ дни след ______________.“

——————————–

Срокът може да се определи чрез посочване на събитие, което неизбежно трябва да настъпи (част 2 от член 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За такова се признава събитие, чието настъпване не зависи от волята и действията на страните. В същото време не се препоръчва срокът на договора да се установява чрез посочване на действията на страните (например да се споразумеят, че договорът е валиден преди началото на реконструкцията на наетия обект на недвижими имоти). В този случай споразумението може да бъде признато за сключено за неопределен срок (клауза 4 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66).

Ако срокът на споразумението не е определен съгласно правилата на част 2 на чл. 190 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Условието за продължителността на договора, което се определя от събитие, което няма признак на неизбежност, съдът може да признае за непоследователно. В резултат на това договорът ще се счита за сключен за неопределен срок в съответствие с ал.2 на чл. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Наемодателят ще има право да развали договора по всяко време, като уведоми лизингополучателя за това в сроковете, определени от посочения член, и да изиска имуществото (виж Риск на лизингополучателя 3.2.1, Риск на лизингополучателя 3.2.2 ).

3.2.2. Прилагане на условията на договора за наем към отношенията, възникнали преди сключването му

Член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Страните могат да предвидят, че условията на договора за наем се прилагат за отношения, възникнали преди неговото сключване (клауза 2 от член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Условията на този договор се прилагат за отношенията за наем на имущество, възникнали между страните преди сключването на този договор.“

——————————–

Внимание! Разглежданото условие не означава, че задълженията на страните за изпълнение на договора възникват преди сключването на договора (клауза 1 от член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В тази връзка страните нямат право да прилагат мерки за отговорност една спрямо друга (по-специално да изискват възстановяване на договорна неустойка) за периода преди сключването на договора (клауза 6 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66).

Преди сключването му страните могат да договорят условие за разширяване на договора до действителни отношения, като посочат датата, от която са възникнали тези отношения.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Условията на това споразумение се прилагат за отношенията, възникнали между страните от 1 май 2012 г.“

——————————–

Въпреки това, при липса на доказателство за прехвърлянето на имота на определената дата (например удостоверение за прехвърляне и приемане), наемодателят няма да може да изисква от лизингополучателя да плати наема за периода от посочената дата до момента на действителното прехвърляне на имота (вижте Риск на лизингодателя 3.2.1).

Ако не е уговорено прилагането на условията на договора за наем към отношенията, възникнали преди сключването му

В този случай страните нямат право да изискват изпълнение на задълженията по възникналите преди това наемни отношения в съответствие с условията на сключения договор. По-специално, наемодателят няма право да изисква от лизингополучателя да плати наема в размера, определен в договора (виж Риск на лизингодателя 3.2.2).

Въпреки това, от параграф 1 на чл. 1102, т. 2, чл. 1105 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че за използването на имущество преди сключването на договор за наем може да бъде начислено неоснователно обогатяване в размер, съответстващ на таксата, спестена в резултат на такова използване. Размерът му се определя въз основа на цената, която е съществувала към момента, когато е приключило използването, на мястото, където се е състояло. При изчисляване на неоснователно обогатяване за използване например на недвижим имот, съдът може да вземе предвид мнението на оценителя относно ставката на пазарния наем за този обект (Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 22.01.2014 г. N VAS-109/14).

3.2.3. Преимуществено право на сключване на договор за наем за нов срок

Член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Лизингополучателят, който правилно е изпълнил задълженията си по договора, има преференциално право пред трети лица да сключи договор за наем за нов срок (клауза 1, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация), освен ако не е предвидено друго в договор за наем.

Това право се отнася само за отдаване под наем на същия обект.

Лизингополучателят може да упражни правото на предимство само ако са налице едновременно следните условия:

- ако е уведомил наемодателя за желанието си да използва правото на предимство за сключване на договор за нов срок (Решение на ФАС на Волго-Вятския окръг от 30 март 2009 г. в случай № отказ да прехвърли този случай на президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация за контрол по надзор));

- ако е изпълнил добросъвестно задълженията си по договора. В противен случай лизингополучателят губи предимството да сключи договор за нов срок, като съществеността на нарушението не се отразява на добросъвестното му решение.

Недостойното изпълнение на задълженията по договора, при което лизингополучателят е лишен от преимуществено право да сключи договора, е по-специално нарушение на срока за плащане на наема;

- ако договорът не е подновен за неопределен срок. В противен случай съдът може да признае, че наемателят се губи от правото на предимство да сключи договор за нов срок. Същевременно е налице и обратната съдебна практика, според която наемателят не се лишава от право на предимство при подновяване на договора за наем за неопределен срок;

- ако няма споразумение между страните за прекратяване на договора, след като лизингополучателят изпрати на наемодателя заявление за сключване на договор за нов срок.

Наличието на право на предимство не означава, че лизингополучателят може да иска от лизингодателя да сключи нов договор при същите условия. В този случай наемодателят не е обвързан от условията на предишния договор. Той има право да предложи на наемателя и трети лица други условия за отдаване на имот под наем или да откаже отдаване на имота под наем. Предимно право означава само правото на лизингополучателя да сключи приоритетно договор за наем с лизингодателя по отношение на същия имот.

В този случай последиците от нарушение от наемодателя на правото на предимство на наемателя могат да бъдат приложени от съда само ако е сключено споразумение между наемодателя и трето лице. В съдебната практика обаче има и друга позиция, според която наемателят при предявяване на иск за защита на правото на предимство е необходимо само да докаже намерението на наемодателя да сключи договор за наем на същия имот с трето лице.

Страните могат да уговорят условие за ограничаване на правото на предимство на наемателя. Това позволява на наемодателя лесно да сключи споразумение с трети страни.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Наемателят няма преференциално право да сключва договор за наем за нов срок.“

——————————–

Следва да се има предвид, че наемът на държавно или общинско имущество е свързан с особеностите на упражняване от наемателя на преференциалното право за сключване на договор за нов срок. За повече подробности вижте точка 14.1 от тези препоръки.

Ако не е договорено условието за изключване на предимството на наемателя да сключи договор за нов срок

В този случай наемателят ще може да използва правото на предимство (клауза 1 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако наемодателят откаже да сключи договор за нов срок и сключи споразумение с трето лице в рамките на една година от датата на изтичане на договора за наем, наемателят, в съответствие с ал. 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ще има право да поиска прехвърляне на права и задължения по споразумение, сключено с трета страна, и обезщетение за загуби или само обезщетение за загуби (виж Риск на лизингодателя 3.2.3).

3.2.4. Подновяване на договора за наем, удължаване (удължаване) на договора

Член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Подновяване на договорализинг означава удължаване на срока му за неопределен срок по силата на ал.2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Подновяване на договора (удължаване)- продължаване на действието му за определен или неопределен срок по споразумение на страните.

Терминът „удължаване“ не се използва в Гражданския кодекс на Руската федерация, но често се използва в правната практика при съставяне на договори като синоним на термина „удължаване“. Удължаването е удължаване на срока на договор, менителница, заем, кредит (Райзберг Б.А., Лозовски Л.Ш., Стародубцева Е.Б. „Съвременен икономически речник“ (ИНФРА-М, 2011)).

Подновяване на договора по силата на закона

Съгласно параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация за подновяване на договор за наем за неопределен срок по силата на закона е необходимо едновременното наличие на две условия:

- ползване на имущество след изтичане на договора;

- няма възражения от наемодателя.

При подновяване на договор за наем на държавна или общинска собственост за нов срок е необходимо да се вземат предвид спецификите, свързани с необходимостта от провеждане на търг за сключване на споразумение. За повече подробности вижте точка 14.2 от тези препоръки.

Валидността на договор, подновен за неопределен срок при сключване на нов договор

Понякога на практика, след подновяване на договора за неопределен срок, страните все пак сключват нов договор със сходни условия. Ако впоследствие новият договор бъде признат за несключен, възниква въпросът: валиден ли е подновеният договор в този случай? Отговорът на този въпрос е важен по-специално при определяне на непрекъснатия период на собственост и ползване на нает имот от малък и среден стопански субект за по-нататъшното му упражняване на преференциалното право да придобие имот в собственост (за повече подробности, виж точка 14.3.2 от тези препоръки). В допълнение, решаването на този въпрос е важно, например, ако, когато нов договор бъде признат за несключен, наемодателят предяви иск срещу наемателя за връщане на имота поради липса на основание за притежаване и ползване от него. Ако се установи, че подновеният договор е валиден, искът за връщане на имота трябва да бъде отхвърлен.

В юриспруденцията е разработен подход, според който, ако споразумението бъде подновено за неопределен срок, след което се подпише ново споразумение, по-късно признато за несключено, първоначалното споразумение продължава да действа.

Може да е удобно за наемодател, който отдава под наем имот в търсенето, може да е удобно да се изключи възможността за подновяване на договора за наем в съответствие с параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Прекратяването на договора след изтичането му позволява на наемодателя да започне преговори със същия наемател за уговаряне на нови условия на договора, включително условията за цената. При подновяване договорът се удължава при същите условия, а промяна на цената е възможна само при определени условия. За повече информация относно промяна на размера на наема по споразумение на страните вижте точка 7.1 от тези препоръки, за промяна на размера на наема едностранно извън съда, вижте точка 7.2 от тези препоръки.

Съдилищата по принцип допускат възможността в договор да се договори забрана за подновяване на договор за неопределен срок. В същото време има съдебен акт, в което съдът е посочил императивността на нормите на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация и невъзможността да се установи в договора условие за забрана за неговото подновяване.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„След изтичане на срока на договора този договор не може да бъде подновен за неопределен срок.“

——————————–

Въпросът дали договор, съдържащ клауза за прекратяването му при изтичане подлежи на подновяване, се решава по различни начини. Някои съдилища сочат, че разпоредбата на ал.2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация е задължителен и не може да бъде променян по споразумение на страните. Следователно, при липса на възражение на наемодателя срещу продължаващото ползване на имота от наемателя, договорът се счита за подновен за неопределено време. Други смятат, че гореспоменатата норма е диспозитивна. В тази връзка условието, според което договорът за наем се прекратява в края на срока му на валидност, препятства подновяването на договора.

Съгласно параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, подновяването на договора е възможно само при липса на възражения от наемодателя. Изглежда, че възраженията могат да бъдат изразени от наемодателя не само в края на договора, но и при неговото сключване чрез договаряне на съответното условие. Вероятно е, че ако има такова условие в договора, съдилищата ще го считат, както е предвидено в параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, пречка за подновяване на договора. За да се договорят условията, се препоръчва да се посочи прекратяването на договора след изтичане на срока на неговата валидност и наличието на възражения от наемодателя в съответствие с гореспоменатата норма.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Договорът се прекратява след изтичане на срока на неговата валидност. Наемодателят на основание клауза 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация възразява наемателят да продължи да използва имота след изтичането му, без да сключва нов договор.

——————————–

3.2.4.2. Подновяване (удължаване) на договора за наем за нов срок

Ако страните искат незабавно да определят отношенията си за бъдещ период, в споразумението може да бъде включено условие за неговото удължаване (удължаване) за нов период.

Условието, според което договорът се удължава за същия срок и при същите условия, не означава, че след удължаването той се счита за сключен за неопределен срок. Нито една от страните, при наличие на такова условие, няма да може да се откаже от договора на основание ал. 2 стр. 2 чл. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация (виж риск на лизингодателя 3.2.4).

Ако страните предвидят, че договорът се удължава за определен период, и не посочат броя пъти, за които е възможно удължаване, удължаването на договора ще се счита за еднократно, след което може да бъде подновено за неопределен период по реда на ал.2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„След изтичане на срока на договора, ако никоя от страните не обяви прекратяването му, договорът се счита за продължен за шест месеца.

——————————–

Препоръчително е в договора да се установи, че условието за неговото продължаване е липсата на възражения от двете страни относно по-нататъшното продължаване на договорните отношения, както и да се определи срокът преди изтичане на договора, през който могат да се изпращат такива възражения. .

——————————–

Пример за формулировката на условие:

„Това споразумение влиза в сила от 01.02.20__ и е валидно до 31.12.20__. Ако месец преди изтичане на договора страните не са представили възражения, той се счита за удължен за следващата календарна година при същите условия.

——————————–

Ако условието за удължаване (удължаване) на договора не е уговорено

В този случай лизингополучателят няма да може да използва имота след изтичане на договора, ако наемодателят възрази срещу удължаването на лизинговото правоотношение (член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация).